Une coopérative de travailleurs et un fonds foncier communautaire ont acheté un bâtiment ensemble – Next City -Code Promo Amazon -56 % Réduction





Matt Geraghty écoutait un courtier le vendre à propos de l'embourgeoisement de Fruitvale, le quartier principalement latinx où il vit à East Oakland. Il cherchait un endroit pour ouvrir un café coopératif appartenant à des travailleurs avec une poignée d’organisateurs communautaires de la région de la Baie.

«L’agent qui nous a montré cet espace expliquait à maintes reprises que c’était un domaine en plein essor», a déclaré Geraghty. qui s'identifie comme Latinx et Indien de l'Est. «Ils ne m'ont pas demandé si j'habitais ici, ils n'arrêtaient pas de dire:« vous avez un restaurant, c'est une zone en devenir, vous avez la garantie de réussir parce que vous avez beaucoup de jeunes jeunes professionnels qui s'installent ici, c'est va être le nouveau district de Mission, "- – se référant au quartier de San Francisco connu par certains comme le sol zéro pour gentrification dans la région de la baie.

Geraghty n’a pas fini par occuper cet espace. Mais quelques mois après Hasta Muerte Coffee a ouvert ses portes dans un endroit différent de Fruitvale. Les autres propriétaires et lui-même ont appris par Internet que leur propriétaire avait mis le bâtiment sur le marché. Ils avaient passé un an à rénover l’espace et à payer leur loyer, et leur propriétaire était sur le point de vendre l’immeuble. Leur destin était encore une fois incertain.

«J'ai beaucoup pleuré», dit Geraghty. «Je n'arrêtais pas de dire:« nous devrions tout simplement cesser de fumer, cela n'en vaut pas la peine, nous n'allons évidemment pas l'obtenir, nous n'avons pas l'argent, alors pourquoi même essayer? bout dur de celui-ci. Le bon côté de tout ça était… notre grande communauté a vraiment répondu à l'appel. ”

Grâce à une tactique astucieuse, les travailleurs travailleurs de Hasta Muerte ont pu acquérir le bâtiment en partenariat avec le Oakland Community Land Trust, l’une des 200 entités spécialisées à but non lucratif créées dans le pays pour protéger le contrôle exercé par la communauté sur la terre. Alors que le concept de fiducie foncière communautaire a ses racines dans les terres agricoles, la plupart se concentrent aujourd'hui sur les propriétés résidentielles. Avec Hasta Muerte, Oakland Community Land Trust est tombé sur un modèle de financement communautaire qu’elle envisage maintenant d’utiliser pour acquérir d’autres espaces commerciaux et culturels au nom de groupes et de coopératives communautaires à Oakland.

«Cela change le discours sur ce que signifie préserver les communautés et créer des espaces, en s’appuyant sur les communautés elles-mêmes», a déclaré Steve King, directeur exécutif d’Oakland Community Land Trust.

Comme la plupart des fiducies foncières communautaires créées au cours des dernières décennies, Oakland Community Land Trust a été créée en 2010 pour se concentrer sur les propriétés résidentielles. À Oakland, l’idée était que la fiducie foncière devienne propriétaire des logements saisis et les vende en tant que logements abordables en permanence pour les ménages à revenu faible ou moyen. Il y avait tellement de propriétés saisies ou en détresse à la suite de la crise financière, que les fondateurs de la fiducie foncière pensaient que les banques se laisseraient aller pour donner des propriétés et les faire radier de leurs livres.

"Cela s'est avéré ne pas être le cas", dit King. "Mais à l'époque, cela semblait faisable et tout le monde pensait que cela arriverait." Au lieu de cela, des fonds de capital-investissement gérant des milliards de dollars pour le compte de fonds de pension, de fondations, de dotations d'universitaires et de riches riches acheter la plupart de ces propriétés en difficulté et les transformer en locations à but lucratif.

Pendant les cinq premières années environ, la fiducie foncière a survécu, aidée par les fonds fédéraux octroyés dans le cadre du programme fédéral de stabilisation de quartier, qui octroyait des subventions à des organisations à but non lucratif basées dans la communauté ou à vocation communautaire pour . La fiducie foncière a pu réhabiliter 20 maisons unifamiliales et quelques propriétés multifamiliales, un petit rempart contre le déplacement de familles.

Vers 2015 ou à peu près, le déplacement a également commencé à sembler être un problème pour les entreprises. Les sociétés de technologie, dirigées par Pandora, basée à Oakland, ont commencé à se développer ou à migrer vers East Bay à la recherche de loyers plus bas. Mais les sociétés de technologie alimentées par du capital-risque et les entreprises que leurs employés préféraient fréquenter étaient disposées à payer davantage les loyers que les entreprises établies d’Oakland.

«Il y a environ trois ans, tout à coup, une vague imminente d'organisations à but non lucratif ont été déplacées du centre-ville d'Oakland», a déclaré King.

Du côté commercial de l’immobilier, il n’existait pas de programme de stabilisation de quartier offrant des subventions similaires pour sauvegarder ou préserver les propriétés commerciales.

L’Oakland Community Land Trust a finalement fait son entrée dans le secteur commercial de la piscine l’année dernière avec l’acquisition d’un immeuble à usage mixte sur la 23e Avenue, en partenariat avec ses locataires, qui comprenait des locataires résidentiels commerciaux et résidentiels à l’étage supérieur (voir la couverture précédente de Next City par Next City).

«Nous avons pu emprunter de l’argent à la ville pour cela, car il ya une composante résidentielle», explique King. «En ce qui concerne la préservation des espaces commerciaux, il est plus facile pour nous d’avoir une composante résidentielle, car elle ouvre davantage d’opportunités financières.»

Bien qu’il y ait deux unités résidentielles au deuxième étage du bâtiment centenaire de Hasta Muerte, il n’était pas temps de faire participer les locataires à la transaction. Il n’ya pas eu non plus le temps de contourner les lourdeurs administratives de la ville pour obtenir des subventions pour la préservation du logement abordable. Le bâtiment était déjà sur le marché et le propriétaire (un propriétaire étranger, selon King) avait reçu une offre d'environ un million de dollars.

La seule raison pour laquelle Hasta Muerte et la fiducie foncière avaient une chance, c’est que les travailleurs propriétaires ont négocié une clause de droit de premier refus avec leur propriétaire. Geraghty avait d'abord entendu parler d'une telle clause dans le monde des coopératives d'habitation.

«Je savais simplement que nous allions investir beaucoup dans l'immeuble et nous négociions un bail de dix ans. Tout peut donc arriver dans dix ans et ces personnes ne semblent pas vouloir dépenser un centime pour tout ce qui est nécessaire. pour ce bâtiment », dit Geraghty. «J’ai été surpris de la rapidité avec laquelle le courtier du propriétaire est revenu et a approuvé cela. Je pense que c'était peut-être parce que le propriétaire pensait qu'il n'y avait aucune chance que nous puissions vraiment faire correspondre les offres qu'ils auraient de toute façon. »

Une fois que le propriétaire a reçu une offre, les propriétaires de café-restaurants ont eu trois jours pour déposer un dépôt non remboursable de 30 000 $, puis seulement 45 jours pour rassembler le reste de l'argent dont ils avaient besoin pour faire correspondre l'offre.

C'était intense, avec des réunions hebdomadaires et la fiducie foncière remaniant constamment des tableurs de faisabilité financière. Ils ont recueilli 50 000 dollars de dons dans le cadre d’une campagne de financement participatif. La fiducie foncière a investi environ 250 000 dollars en fonds propres – des dollars provenant d’une subvention de 2 millions de dollars un donateur anonyme par le biais de la Fondation San Francisco. Au début, ils pensaient qu'un prêt bancaire pourrait couvrir une partie de la transaction, mais le processus d'approbation prendrait trop de temps.

Les 600 000 derniers dollars environ devraient provenir de la dernière source possible, qu'ils pensaient pouvoir exploiter à temps pour le délai de 45 jours – une offre privée destinée aux actionnaires de la communauté. Il existe des plates-formes en ligne pour les offres publiques d'investissement dans l'immobilier, telles que Fundrise ou Small Change, qui permettent aux développeurs de mobiliser des capitaux auprès d'investisseurs pouvant avoir besoin d'un certain niveau de richesse pour être éligibles. Les collecteurs de fonds potentiels peuvent aussi y aller seuls, comme le Community Foods Market récemment ouvert à West Oakland. La voie de l’offre privée est la plus simple et la plus rapide, elle requiert le moins de documentation et d’informations financières.

Hasta Muerte a pris l'initiative de trouver et de courtiser les investisseurs. «Au début, la stratégie était plus personnelle: nous avons contacté des réseaux personnels par courrier électronique et par téléphone», explique Geraghty.

Les donateurs à leur campagne de crowdfunding ont été leurs premiers contacts. Tout le monde n’a pas assez d’argent ou ne veut pas prendre le risque d’un tel investissement, mais tout le monde dans le réseau d’une personne fait partie d’un autre réseau, et la nouvelle va vite. Un membre d’une organisation locale à but non lucratif a dit à un propriétaire d’entreprise, qui en a parlé à un plus grand nombre de personnes qu’ils connaissaient, et Geraghty s’est vite retrouvé assis devant une table de Hasta Muerte d’un couple local qu’il n’avait jamais rencontré auparavant.

«Je me suis assis avec eux pendant 20 minutes, ils avaient des questions spécifiques sur les finances et d'autres choses, et j'ai pu y répondre», dit-il. "Ils se sont engagés le lendemain à investir 200 000 dollars."

La notoriété – ou la solidarité, selon qui vous demandez – aide également. Quelques mois auparavant, la nouvelle avait été transmise à Selon les médias internationaux, Hasta Muerte refuse de servir les policiers en uniforme, car sa présence pourrait compromettre la sécurité physique et émotionnelle de ses clients, dont beaucoup sont des personnes de couleur.

«Je pense qu’il existe définitivement un sentiment général de soutien pour les projets qui tentent de conserver de l’espace en période de gentrification pour les communautés», a déclaré Geraghty.

En fin de compte, quelque 22 investisseurs ont contribué. Les investisseurs ont eu la possibilité de fixer leur propre taux d'intérêt, entre zéro et quatre pour cent par an pendant les cinq années de leur investissement. Selon King, une majorité d'investisseurs choisissent zéro pour cent, le reste se situant entre deux et quatre pour cent, ce qui correspond à environ un pour cent des intérêts payés pour les 600 000 $. Ces conditions sont bien plus favorables qu’elles ne l’auraient été de n’importe quelle banque. Depuis la vente, l’été dernier, Hasta Muerte verse moins d’intérêts aux investisseurs qu’ils ne l’avaient déjà payés en loyers.

Comme avec la plupart des propriétés de fiducie foncière communautaires, Oakland Community Land Trust conservera le titre de propriété tout en fournissant un bail foncier abordable et à long terme au café et peut-être aux locataires susmentionnés en tant que propriétaires coopératifs de l'immeuble. Pour l'instant, la fiducie foncière et le café-restaurant sont conjointement propriétaires de la propriété, mais ils ont maintenant le temps de déterminer à quoi pourrait ressembler la propriété en coopération avec des locataires résidentiels et commerciaux.

«Je ne pense pas que pouvoir nouer des partenariats avec un autre groupe qui partage clairement nos valeurs avec nous», déclare Geraghty, de son travail avec la fiducie foncière.

Pendant ce temps, Oakland Community Land Trust est déjà en pourparlers pour acquérir des propriétés en partenariat avec des coopératives alimentaires, un organisme artistique et un groupe d’organisations dirigées par des Noirs qui cherchent à s’implanter. King dit qu'ils prévoient d'utiliser une offre privée ou peut-être publique pour regrouper le capital de la communauté dans un fonds centralisé pouvant fonctionner sur tous ces projets et sur plusieurs autres à la fois, au lieu de mobiliser des capitaux projet par projet.

«C’est tellement de travail à faire», déclare King. «Chaque projet, il nous faudrait réinventer la roue à chaque fois. Nous avons besoin d'un écosystème durable où nous pouvons faire ce travail et avoir une certaine prévisibilité sur le financement. "

Oscar est le correspondant principal en économie de Next City. Auparavant, il a été rédacteur en chef de Next City de 2018 à 2019 et membre de Next City Equitable Cities de 2015 à 2016. Depuis 2011, Oscar a couvert le financement du développement communautaire, la banque communautaire, l'investissement d'impact, le développement économique, le logement, etc., pour des médias tels que Shelterforce, B Magazine, Impact Alpha et Fast Company.

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